Закон № (7) от 2006 г. Обновление законодательства
Столь долгожданный "Закон о недвижимости для Дубая" в настоящее время уже принят и вызывает огромный интерес и волнение у каждого, кто вовлечен в сферу недвижимости в Дубае - застройщиков, инвесторов, адвокатов, банкиров и брокеров. Мы можем проследить корни возникновения бума в сфере недвижимости в Дубае, возвращаясь к 2002 году, когда Его Высочество шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум объявил о безусловном праве собственности на определенную недвижимость в Дубае, которое стало возможным для инвесторов любой национальности.
С 2002 года было начато и продано иностранцам несколько проектов. Среди них такие, как Dubai Marina, Emirates Hills, Jumeirah Islands, 3 Palm Islands, Dubai Waterfront, Jumeirah Beach Residence, Meadows, Springs, Arabian Ranches, данный список может быть продолжен. Некоторые из приведенных в качестве примера объекты недвижимости уже завершены и переданы покупателям.
Теперь перед всеми встает вопрос: предоставляет ли данный новый закон легальные гарантии для иностранных инвесторов на право владения собственностью в рамках данных проектов, а также гарантии регистрации прав на собственность в Земельном департаменте Дубая. Будут ли вознаграждены эти инвесторы чувством уверенности и постоянства и передастся ли данное чувство уверенности многим другим предусмотрительным инвесторам, ожидающим сведений о новом, дающим твердые гарантии Законе о недвижимости, перед принятием решений об инвестировании.
В настоящей публикации мы исследуем достижения нового закона, а также детально рассматриваем некоторые его положения.
Область применения и действие Закона № 7 от 2006 г.
Закон № 7 от 2006 г. относительно регистрации недвижимости в Эмирате Дубай был подписан шейхом Мохамедом 13-го марта 2006 г. Согласно статье 29 Закона, он будет опубликован в официальной прессе и вступит в силу со дня публикации. Предположительно, это произойдет в мае 2006 г.
Собственность в ОАЭ и в странах Совета по сотрудничеству стран Персидского залива
Согласно ст. 4 настоящего Закона, резиденты как ОАЭ, так и государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива имеют право владения недвижимостью в Дубае. Не существует каких-либо разграничений между резидентами ОАЭ и других государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива. Согласно положениям настоящего Закона, они наделены равным статусом.
Резиденты ОАЭ и государств Совета по сотрудничеству стран Персидского залива могут иметь права владения собственностью и обращаться за регистрацией прав на собственность в Земельный департамент. Данное право включает безусловное право собственности на недвижимость и право долгосрочной аренды до 99 лет, право пользования чужой собственностью и доходами от нее и право мусатаха.
Ниже мы более подробно объясним некоторые вышеуказанные понятия:
Право пользования чужой собственностью и доходами от нее является положением, которое присутствует в нашем Федеральном Гражданском кодексе. Это право использования и извлечения выгоды из собственности, принадлежащей другому лицу. Это абсолютное право, иными словами, право недвижимости. Аренда представляет собой очень похожий механизм. Она также гарантирует право использования и извлечения выгоды из собственности, принадлежащей другому лицу. Но, согласно нашему Гражданскому кодексу, арендатор не приобретает права собственности посредством аренды, он просто приобретает частное право, право, соблюдение которого обеспечивается посредством заключения контракта между арендатором и арендодателем.
Различие между "узуфруктом" и правом пользования недвижимостью на правах аренды является важным в контексте прав собственности иностранцев в Дубае и будет в дальнейшем обсуждаться и детализироваться в следующей рубрике. Для лиц-резидентов ОАЭ и стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива не существует практических различий в выборе между "правом пользования чужой собственностью и доходами от нее" и арендой: оба права дают арендатору одинаковые права - право использования и извлечения выгоды от собственности - и оба этих права могут быть зарегистрированы.
"Право мусатаха", подобно "узуфрукту", является правом использования и извлечения выгоды от владений, принадлежащих другому лицу, однако оно шире этой формулировки. Это право строить на земле, принадлежащей другому лицу. Это право, которое мы в большинстве случаев расцениваем как гарантированное арендатору посредством "базовой земельной аренды".
Лица-резиденты ОАЭ и стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива могут владеть правами собственности во всех районах Дубая. Это может иметь место посредством участия в тех новых проектах, которые, как мы увидели, возникают и предлагаются для лиц любого гражданства в любых других частях Дубая - Sheikh Zayed Road, Bur Dubai, Deira и в любых других.
Представители ОАЭ и стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива могут владеть правом собственности, но то же право имеют и принадлежащие им компании. Это означает общества с ограниченной ответственностью и частные акционерные общества, в которых все акционеры являются резидентами ОАЭ либо стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива. Только то обстоятельство, что компания имеет статус акционерного общества в ОАЭ либо в любой из стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива, не означает, что она может владеть собственностью в любом месте Дубая. Если компания имеет в своем составе иностранных акционеров, она не будет считаться компанией-резидентом ОАЭ либо стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива в отношении владения собственностью.
Единственное исключение для компаний, находящихся в собственности, как описано выше, это государственные акционерные общества, такие как "Emaar" и объединенные хозяйства, которые котируются на Финансовом рынке Дубая. Такие компании позволяют покупать свои акции иностранцам, но до тех пор они расцениваются в качестве резидентов ОАЭ и могут владеть собственностью в любом месте Дубая. Собственность нерезидентов ОАЭ или стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива Собственность нерезидентов ОАЭ или стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива
Согласно Статье 4 нового Закона, резиденты любых других государств, отличных от ОАЭ или стран Совета по сотрудничеству стран Персидского залива, могут стать носителем безусловного права собственности на недвижимость, 99-годового право аренды, право пользования чужой собственностью и доходами от нее в специальных районах Дубая, что определено решением Правителя.
Понятие "безусловного права собственности на недвижимость" является, как правило, хорошо понятным. В обобщенном смысле это наиболее всеобъемлющая форма имущественной частной собственности. Землевладелец выступает в качестве абсолютного владельца земельного участка и построек, к которым относится данное понятие. Он имеет право занимать, использовать и владеть своей собственностью вечно, либо пока не передаст свой титул новому владельцу, и его наследники наделены правом наследовать его титул после его смерти.
Что касается недвижимости, купленной на правах аренды и прав пользования чужой собственностью и доходами от нее, новый Закон устанавливает, что данные права не могут превышать 99 лет. В процессе переговоров с Земельным департаментом мы выяснили, что минимальный срок составляет 10 лет, что означает, что аренда либо право пользования чужой собственностью и доходами от нее на срок от 10 до 99 лет могут быть официально зарегистрированы в Земельном департаменте. Данное положение подтверждается Земельным департаментом в своих Инструкциях к новому Закону, которые они уполномочены публиковать.
Все вышеперечисленное в данном вопросе относится к собственности, находящейся в одном из специальных районов Дубая, которые Правитель определил для иностранной собственности. В настоящее время мы ожидаем первого определения таких территорий Правителем. Согласно текущим предпосылкам, можно говорить, что такое положение вступит в силу очень скоро, и оно будет включать предполагаемые проекты в рамках серии работ хозяйств Дубаи "Nakheel" и "Emaar". Некоторые другие крупные проекты также могут быть включены, например перечисленные выше в эмирате Дубай.
В районах, определенных в Положениях, одновременно как иностранные лица, так и компании могут владеть собственностью. Земельный департамент не определяет каких-либо ограничений на это и не будет проводить разграничений на основании того, будет ли такая компания зарегистрирована на Каймановых островах, Великобритании, Гонконге, либо находиться в любой другой зарубежной юрисдикции - при условии что она сможет доказать свое юридическое происхождение в стране регистрации.
Каким будет статус долгосрочной аренды, оформленной нерезидентом в районах, не определенных Правителем?
К настоящему времени нерезидентам продали доли в долгосрочной аренде проектов в разных частях Дубая, такие как Инвестиционный парк Дубая, Dubai Silicon Oasis ("Дубайский Силиконовый оазис"). В таких проектах регистрация долгосрочной аренды в пользу иностранных инвесторов, скорее всего, не может быть разрешена, по меньшей мере - вначале. Данное положение не делает такую долгосрочную аренду нелегальной. Такие долгосрочные арендаторы не нарушают данный Закон либо Федеральный закон. Это просто означает, что они будут рассматриваться немного по-другому в следующих целях:
1 . Незарегистрированная аренда тождественна личным правам, однако они не подразумевают права на собственность. Незарегистрированная аренда все еще не может быть унаследована
2 . Дебаты, возникшие между арендодателями и арендаторами по поводу незарегистрированной долгосрочной аренды до сих пор находятся на рассмотрении Комитета по аренде.
Регистрация в Земельном департаменте Регистрация в Земельном департаменте
Статья № 6 нового Закона определяет, что Земельный департамент "единолично, исключая соответствующие права прочих лиц, уполномочен на регистрацию прав на недвижимость и прав долгосрочной аренды, в соответствии со статьей № 4", другими словами, настоящий новый Закон дает разрешение на регистрацию покупателем прав собственности в единственном месте, где такое право может быть зарегистрировано для того, чтобы быть признанным, т.е. в Земельном департаменте. Согласно данному Закону, любой другой реестр либо другой вид базы данных, выбранный застройщиком, не признается. Это не говорит о том, что реестры, которые были созданы самими застройщиками, не имеют смысла. До сегодняшнего времени они служат очень полезным средством учета продаж недвижимости и будут продолжать оставаться полезными внутренними административными средствами. Тем не менее, так как мы имеем утвержденные Положения, формально процесс регистрации в Земельном департаменте собственности в разрешенных районах может быть начат. Как только покупка собственности завершена и произошла ее физическая передача, внутренняя регистрация застройщиков будет заменена формальной регистрацией в Земельном департаменте. Тем не менее, в тех случаях, когда недвижимость все еще находится в стадии строительства, застройщики не будут сомневаться в необходимости продолжения ведения своих внутренних реестров для записи контрактов по продажам и покупкам, вплоть до даты их завершения и легализации, тогда заявители должны будут зарегистрировать наименование в пользу покупателя в Земельном департаменте.
Важно заметить, что существует различие, которое необходимо проводить между двумя этапами покупки собственности, все еще находящейся в стадии строительства, т.е. речь идет о внеплановых покупках. В течение первого этапа, пока продолжается строительство собственности, покупатель не обладает правами владельца по отношению к данной собственности. Он обладает всего лишь конвенционным правом, возникшим с момента подписания контракта купли-продажи. Данное конвенционное право не может быть зарегистрировано покупателем в Земельном департаменте, возможное исключение - в качестве интереса третьей стороны, именуемой застройщиком. Как только собственность сдана в эксплуатацию и передана покупателю, а покупатель оплатил полную стоимость, он переходит на второй этап, на котором покупатель становится владельцем собственности и обращается за регистрацией данного права в Земельный департамент.
Статья 7 нового Закона определяет, что "при Земельном департаменте должен быть создан Единый реестр недвижимости". Фактически, Единый реестр недвижимости уже создан и функционирует на протяжении многих лет. В настоящее время он нуждается в детализации и переработке, и этот процесс уже идет полным ходом. Каким образом настоящий закон приведет существующий регистр в соответствие с требованиями нового Закона и к способности ведения в соответствии с новым Законом, Положениями Земельного департамента, согласующимися с ним.
Статья 7 в продолжение гласит о том "Все права на недвижимость и любые последующие изменения должны обязательно подлежать регистрации в едином реестре, который имеет абсолютное преимущество в качестве доказательства перед всеми сторонами". Статья 9 Закона определяет "Любая возможная смена, передача другому лицу, перемена либо прекращение права на недвижимость, а также все окончательные решения суда, подтверждающие любое такое изменение, должны обязательно подлежать регистрации в едином реестре собственности. Такие изменения не будут иметь юридическую силу, пока они не будут зарегистрированы в Едином реестре недвижимости".
Таким образом, если ваше право владения допускает регистрацию, его следует зарегистрировать, иначе оно не будет признано. Единый реестр собственности, управляемый Земельным департаментом, является основополагающим свидетельством существования любых прав владения в отношении собственности. Владелец может обладать конвенционным правом, но не будет иметь действительного права владения, пока оно не зарегистрировано.
Сделки, не имеющие законной силы Сделки, не имеющие законной силы
Статья 26 (1) нового Закона определяет, что "Любое соглашение либо передача, совершенные в нарушение положений настоящего Закона либо с намерением нарушить его положения, считаются не имеющими законной силы". Статья 26 (2) позволяет любой заинтересованной третьей стороне, Земельному департаменту и общественному обвинению право на заявление в суд о признании таких действий незаконными. Это направлено на так называемые "фиктивные договоры". Данное положение не говорит о том, что, например, проекты долгосрочной аренды для иностранцев в районах, не одобренных Положениями специально, являются незаконными - это не так, так как они предоставляют только лишь частное либо конвенционное право арендатору.
В действительности данное положение направлено на те договоры,
которые имеют своей целью предоставление прав владения собственностью для тех, кто не уполномочен ею владеть и регистрировать такие права.
Среди незаконных сделок можно назвать, например, Договоры купли-продажи с целью продажи безусловного права собственности на недвижимость в пользу нерезидента в отношении собственности, расположенной в районе Deira, так как иностранцы не имеют права на получение безусловных прав собственности на недвижимость в районе Deira. Данный пример является очевидным. Менее очевидным примером может служить "номинальное владение", тип договоров, которые мы время от времени встречаем и посредством заключения которых иностранец, пожелавший владеть собственностью, вступит в соглашение с резидентом ОАЭ, по которому резидент ОАЭ будет задерживать регистрацию права собственности в отношении собственности в Земельном департаменте, однако в любом смысле и во всех целях иностранец будет считать себя владельцем собственности. Наилучший совет, который можно дать всем иностранцам, желающим "владеть" собственностью в районах, которые не определены в качестве возможных для присутствия зарубежного владения - взять такую собственность в долгосрочную аренду. В случае если аренда не может быть зарегистрирована, иностранец, наконец, будет обладать конвенционными правами, применимыми к аренде, которые могут вступить в силу, если договоры аренды не являются незаконными либо не имеющими законной силы.
Каким образом лицо может подтвердить его право на собственность?
В соответствии со статьей 5 нового Закона, "Оригиналы документов и решений суда, на основании которых была произведена регистрация, должны находиться в Земельном департаменте, их выдача может производиться только в случае разрешения департамента".
Статья 22 Закона определяет, что "Департамент обязан выдать документ, подтверждающий право владения недвижимостью в соответствии с текущей записью в Едином реестре недвижимости".
Статья 24 нового Закона определяет, что "Документы, подтверждающие право, определенные в статье 22 настоящего Закона, имеют абсолютную юридическую силу в качестве доказательства установления права владения недвижимостью".
Таким образом, вышеперечисленные три статьи определяют, что, если покупатель считает себя владельцем собственности, контракт либо соглашение посредством которого он овладевает данной собственностью, является недостаточным для подтверждения этого факта. Покупатель обязан принести такой контракт в Земельный департамент с заявлением о регистрации собственности на его имя. Если заявление в порядке, Земельный департамент производит регистрацию его прав на собственность в Едином реестре недвижимости и выдает ему Сертификат владельца. Этот документ подтверждает его владение собственностью.
Если Сертификаты владельца являются основополагающим свидетельством прав на собственность, что происходит в случае, если они выданы неверным образом либо содержат неверную информацию? Статья 7 Закона разрешает подавать протест относительно данных, содержащихся в реестре недвижимости, "на основании подделки либо подлога".
Далее, статья 13 уполномочивает Земельный департамент исправлять нарушения Единого реестра недвижимости по своей собственной инициативе либо по запросу заинтересованной стороны.
В итоге, именно Единый реестр недвижимости, который является основным источником информации, в любое время рассматривает право собственности, и Сертификаты собственности содержат подробную запись соответствующей информации с фиксацией момента ее появления.
Если с момента выдачи Сертификата собственности прошло некоторое время, и субъект хочет быть уверенным в информации, которая в нем содержится, ему следует обратиться в Земельный департамент и проверить данные на соответствие в Реестре недвижимости.
Причиной изменения информации с момента выдачи Сертификата собственности может служить то, что Земельный департамент исправил Реестр в соответствии со статьей 7 или статьей 13. Или, возможно, последующее введение во владение недвижимостью было зарегистрировано в Реестре собственности без сотрудничества с обладателем правового статуса, и таким образом, без внесения исправлений в его Сертификат собственности, что касается, например, некоторых интересов третьей стороны или заключения суда.
Как можно проверить Реестр собственности?
Предполагается, что Вы можете представить Земельному департаменту законную причину запроса. Статья 5 нового Закона позволяет третьей стороне проверять Реестр собственности и получить соответствующую заверенную копию. Таким образом, потенциальный покупатель собственности, например, будет иметь возможность направить свой запрос непосредственно в Земельный департамент и удостовериться в том, кто является владельцем собственности и какие права третьих лиц на нее распространяются.
Общая регистрация (здания, принадлежащие нескольким собственникам)
В новом Законе только одна статья посвящена регистрации индивидуальных апартаментов и офисов в зданиях многих собственников. Причиной этого является то, что Земельный департамент работает над новым Законом стратификации, который выйдет в ближайшие несколько недель и будет посвящен таким вопросам, как право собственности и управление общими площадями в здании, объединения собственников, правила владения и т.д.
Тем временем, посвятив очень пристальное внимание вопросу регистрации права собственности в зданиях, принадлежащих нескольким собственникам, мы получили статью 23 Закона, в которой говорится: "При условии соблюдения других норм права, многоэтажное или квартирное недвижимое имущество должно рассматриваться как отдельная Единица недвижимости, которой в Реестре недвижимости должен быть посвящен отдельный лист, к первоначальному листу от имени собственников этажей или квартир, а также общих площадей должны быть добавлены дополнительные ин-фолио".
Наше понимание того, как это будет работать, состоит в том, что Земельный департамент заведет на само здание главный реестр, в которой будут входить субреестры на каждую квартиру и офис. Владелец квартиры или офиса будет зарегистрирован как свободный держатель жилой единицы вместе с неделимой частью общей площади здания, рассчитанной в соответствии с его долей участия. Интересы третьей стороны, влияющие на его право собственности, будут зарегистрированы в субреестре, закрепленном за ним и вытекающим из Сертификата правового титула, доказывающего право собственности.
Регистрация имущественного права третьей стороны
В статье 24(2) нового закона говорится: "Любые условия, обязательства, закладные и другие денежные обязательства, имеющие отношение к праву на недвижимое имущество, должны фиксироваться в предназначенных для этого ин-фолио Единицы недвижимости".
Третья сторона может требовать право на собственность во многих случаях. Банк может захотеть зарегистрировать закладную как обеспечение кредита, который он предоставил собственнику имущества. Сосед может иметь право прохода или другое право сервитута на имущество. Владелец имущества может дать определенные обещания или обязательства в отношении использования его собственности, например, использовать ее только как место постоянного проживания или вносить плату за использование определенных удобств, которыми владелец имущества собирается пользоваться.
Эти виды права третьей стороны могут и должны быть зарегистрированы в документе на владение имуществом. Тогда они имеют обязательную силу в отношении самого имущества, и не только в качестве личных обязательств собственника имущества. Любой, к кому переходит имущество, будет субъектом интереса третьей стороны, если таковой интерес зарегистрирован. Имущественные права третьей стороны без регистрации могут быть принудительно применены только против первоначального собственника посредством заявления о нарушении договора.
Многие из новых объединений частной собственности, которые мы видим в Дубае, управляются и утверждаются в Декларации хозяйственных объединений, а здания, принадлежащие нескольким собственникам, управляются посредством Устава объединений совладельцев. Эти два документа содержат перечень обязательств, прав сервитута, договорную обязанность платить плату за обслуживание и т. д.
Земельный департамент подтвердил нам, что имущественные права третьей стороны, содержащиеся в этих документах, будут зарегистрированы в индивидуальном документе, подтверждающем право собственности. Это хорошая новость, так как она гарантирует, что эти объединения частной собственности и здания могут управляться и утверждаться в течение многих лет, пока имеет место изменение права собственности индивидуального имущества.
Как было кратко упомянуто ранее, существует возможность зарегистрировать договор купли-продажи в реестре продавцов как имущественное право третьей стороны. Эта возможность еще нуждается в подтверждении Земельным департаментом, но если это возможно, то покупатели будут защищены в отношении продавцов имущества в случаях,
не отвечающих интересам покупателей,когда законный переход
имущества уже имел место.
Практические вопросы регистрации
Пока мы ждали принятия Закона, проектировщики построили и передали насколько тысяч особняков и квартир новым владельцам. Эти владельцы захотят обеспечить регистрацию их документов на право владения как можно быстрее. Подобным образом, ипотечные компании захотят зарегистрировать свои залоги. Мы все еще ждем публикации этого Закона, а также утверждения шейхом Мохаммедом определенных территорий, в которых иностранцы могут иметь безусловное право собственности. Как только это случится, может начаться процесс регистрации. Мы понимаем, что Земельный департамент вскоре откроет отделение в Аль Барше - районе Дубая, чтобы непосредственно заниматься этими регистрациями. Проектировщиков попросят унифицировать их требования, чтобы ускорить процесс, и покупателям и ипотечным компаниям будут даны рекомендации посетить Департамент, чтобы выполнить формальности по регистрации.
Будет необходимо перевести на арабский язык Договор купли-продажи и соответствующую проектную документацию, которой, как мы предполагаем, проектировщики будут следовать. К тому же покупателей попросят подписать стандартную форму передачи имущества Земельного департамента. Приложение к статье 6 Земельного департамента содержит "стандартные контракты". Эти документы не заменят и не опровергнут Договор купли-продажи, подписанный покупателем и продавцом, они являются формами в основном для внутреннего использования Земельным департаментом. Департамент, таким образом, получает информацию о сторонах, недвижимости, стоимости сделки и так далее.
Продавец и покупатель также будут уведомлены о необходимости уплаты сборов Земельному департаменту во время регистрации документов. В настоящее время действующие ставки составляют 2% от суммы сделки, 1,5% платится покупателем и 0,5% платится продавцом. В настоящее время эти ставки утверждаются Президентским Советом и могут быть изменены.
Действия в отношении имущественных споров
Согласно статье 10 нового Закона, "Ответственность при нарушении о передаче прав на недвижимость должна быть ограничены выплатой компенсации, независимо от того, предусматривает ли соглашение компенсацию или нет". Поэтому, если продавец не выполняет свои обязательства по Договору купли-продажи и не в состоянии передать собственность покупателю, покупатель может потребовать возмещения продавцом убытков и понесенных им потерь, однако он не может заставить продавца передать недвижимость в его распоряжение. Другими словами, реальное исполнение договора не может быть применено в качестве средства судебной защиты.
Вопрос возникает о том, к компетенции какого суда следует отнести урегулирование споров, возникающих в контексте данного Закона? Статья 27 Закона специально аннулирует Декларацию от 6 ноября 1977 года. Декларация 1977 года запрещала рассматривать любые иски, связанные с вопросами собственности в судах, в случае направления их туда на рассмотрение Земельным департаментом. Теперь эта Декларация аннулирована, любая пострадавшая сторона может напрямую обратиться с иском в суды Дубая или привести в исполнение любую оговоренную арбитражную процедуру.
Для Земельного департамента существует возможность основать свой собственный Арбитражно-консультативный орган для организации слушаний по искам, связанным с вопросами недвижимости, но никакого окончательного решения в этом направлении пока не принято.
В заключение - несколько слов про незарегистрированную долгосрочную аренду. Как уже упоминалось ранее, если это происходит вне юрисдикции нового Закона, Комитет по аренде будет сохранять юрисдикцию надо всеми спорами, возникающими между арендодателями и арендаторами.
Другие функции Земельного департамента
Статья 6, пункт 7 обязывает Земельный департамент "разрабатывать правила в отношении развития недвижимости". Очевидно, Земельный департамент планирует трудоустроить своих собственных экспертов-оценщиков. Роль таких оценщиков будет двояка. Во-первых, оценщики Земельного департамента будут обязаны проверять заявленную стоимость недвижимости в случаях, когда стороны процесса передачи будут, несомненно, занижать стоимость для каких-либо целей. Таким образом, уплачиваемая пошлина за регистрацию может быть соответственно уменьшена. Во-вторых, когда предполагаемому покупателю собственности потребуется такая оценка, он сможет ее провести с помощью Земельного департамента взамен соответствующей оплаты.
Земельный департамент должным образом будет регулировать развитие реестра утвержденных внешних оценщиков, которые будут также уполномочены оказывать услуги по оценке.
Статья 6, пункт 6 обязывает Земельный департамент "Выработать правила по осуществлению регулирования и ведения реестра агентов торговли недвижимостью". Наше понимание этого в том, что все агенты по торговле недвижимостью будут также обязаны получить свои торговые лицензии в департаменте экономического развития Дубая, однако в качестве дополнительного требования, в случае, если они захотят предоставлять свои услуги непосредственно по купле-продаже недвижимости, им дополнительно необходимо будет зарегистрироваться в Земельном департаменте. Специфика будет в дальнейшем определена Земельным департаментом, но можно предугадать, что брокер должен будет соответствовать некоторым определенным критериям, в качестве условия его регистрации и что принудительный кодекс этики будет наложен на все брокерские сделки купли-продажи недвижимости. Нарушение такого кодекса этики брокером будет потенциальным поводом для исключения его из регистра, и таким образом сделает невозможным законное продолжение его деятельности.
Наследование
Статья 11 нового Закона определяет, что "Любая декларация о наследстве должна быть зарегистрирована в Едином реестре недвижимости, если наследство включает права владения недвижимостью. Никакие действия любых наследников, направленные на любые такие права не должны быть действительны и эффективны против третьих сторон, несмотря на то, что такие изменения зарегистрированы в Едином регистре недвижимости".
Данная статья описывает процесс, в ходе которого в Дубае родственники покойного лица должны обратиться в суды Дубая для декларации и определения лиц, имеющих права на имущество покойного. Такие лица затем могут обращаться в суд шариата с целью установления последовательности процедуры раздела имущества покойного. В завершение такого процесса декларация о наследстве должна быть зарегистрирована применительно к имуществу усопшего в Земельном департаменте и только после этого, лица, претендующие на имущество усопшего, могут быть признаны владельцами недвижимости.
Но будут ли, согласно данному закону, суды заниматься прекращением прав тех наследователей, национальность которых является иной, чем национальность усопшего и будет ли приниматься во внимание воля усопшего? Федеральный гражданский кодекс, статья 17 (5) определяет, что Закон ОАЭ будет учитывать волеизъявление эмигрантов относительно их недвижимости, находящейся в ОАЭ. Данное положение вызовет огромную обеспокоенность у зарубежных владельцев собственности в Дубае, так как это предполагает апеллирование к закону шариата и аннулирование любого завещания.
Тем не менее, новый Федеральный Закон прошел процедуру утверждения в конце 2005 года, (журнал "Хроника законодательства" № 28 за 2005 г.). Пока абсолютно не ясно, будут ли заметны результаты нового Законодательства, смогут ли иностранцы выбирать закон страны, резидентами которой являются, в отношении вопросов наследования собственности. Земельный департамент, будем надеяться, поддерживает данную точку зрения и ожидается, что руководства, которые будут изданы Земельным департаментом, утвердят данную ситуацию в правильном направлении.
В заключение
В ответ на вопрос, обеспечит ли новый Закон подтверждение прав иностранных инвесторов на владение собственностью в данных проектах, безопасную регистрацию их прав на недвижимость в Земельном департаменте и придаст ли законную силу праву на полную земельную собственность в Дубае, мы полагаем, настоящий Закон сформирует необходимые юридические основания, которых мы ждали. Тем не менее, как утверждается самим Законом, это всего лишь точка отсчета и остальное регулирование и легализация необходимы для соответствия требованиям быстро растущего качественно и количественно рынка. В последующем данный Закон будет дополнен Положениями, разработанными Земельным департаментом, относительно административного регулирования и вопросов, связанных с недвижимостью, и других земельных законов, таких как стратифицирующий закон. |
